Come Fare e Quali Sono i Rischi #finsubito

Per concludere un buon affare nel settore immobiliare è possibile comprare casa all’asta. Le aste giudiziarie permettono di accedere ad un prezzo che in genere è più basso rispetto al valore di mercato dell’immobile, infatti sono uno strumento sempre più utilizzato dalle giovani coppie, ma anche dagli investitori.

L’acquisto di un immobile all’asta a scopo di investimento richiede una certa conoscenza del settore e delle procedure. Infatti si tratta di un settore immobiliare molto specializzato e non esente da rischi, come vedremo in questa guida approfondita.

Come comprare casa all’asta?

Conoscere molto bene le procedure della vendita all’asta, è di fondamentale importanza per evitare cattive sorprese. In genere si tratta di immobili pignorati perché il precedente proprietario non ha saldato un mutuo o un prestito, ma si può trattare anche di immobili che appartenevano ad aziende che hanno subito un fallimento. Inoltre quando un ente pubblico intende alienare un immobile, l’unica procedura ammessa è quella dell’asta.

Qualunque sia la motivazione per cui la casa è venduta all’asta, la procedura resta sempre la stessa. Il giudice competente affida ad un perito certificato dal tribunale l’incarico di redigere una perizia completa, dalla quale risultano tutte le caratteristiche dell’immobile, con particolare riferimento alla sua situazione giuridica e catastale.

Nella perizia viene indicato anche il prezzo di base dell’immobile e il prezzo di rialzo minimo delle offerte. La perizia, che comprende anche la planimetria, è il documento più importante per chi vuole partecipare all’asta per aggiudicarsi l’immobile.

Quando un’immobile va all’asta, il giudice nomina anche un custode, che si può contattare per visitare la casa prima di presentare un’offerta. Il custode è tenuto a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta. Visitare l’immobile (anche più volte) è caldamente consigliato per conoscere le sue condizioni effettive.

Come funzionano le aste immobiliari?

Per presentare un’offerta è importante sapere come funziona comprare una casa all’asta. Il giudice competente indica nell’ordinanza di vendita la data fissata per l’asta, che può avvenire con incanto o senza incanto, presso il tribunale o per via telematica. Di regola si tratta di asta senza incanto, quindi non ci sono rilanci, per evitare che il prezzo dell’immobile salga in modo eccessivo.

Nell’asta senza incanto gli offerenti devono presentare le offerte in una busta chiusa, depositandola nella cancelleria del tribunale entro il termine indicato nell’ordinanza. La busta deve contenere anche un documento d’identità dell’offerente e un assegno circolare di importo corrispondente al 10% del prezzo dell’immobile, a titolo di cauzione. È possibile presentare un’offerta più bassa rispetto al prezzo di base, purché non sia inferiore al 25% del prezzo base indicato nella perizia.

Il giudice assegnerà l’immobile a chi ha presentato l’offerta migliore. Chi invece ha partecipato all’asta senza aggiudicarsi la casa, si vede restituita la cauzione.

Spese e tempistiche

Chi si aggiudica l’immobile deve provvedere al suo pagamento entro 60, 90 o 120 giorni, in base alle indicazioni stabilite dal giudice. Chi non riesce a rispettare le tempistiche, perde sia l’immobile che l’acconto versato a titolo di cauzione.

Quando si vuole comprare casa all’asta senza soldi, chiedendo un mutuo, è bene muoversi con un certo anticipo e rivolgersi agli istituti bancari che offrono dei prodotti specifici per chi compra immobili all’asta.

Insieme al prezzo dell’immobile, chi si aggiudica la casa all’asta deve pagare anche l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale. Se previsto, bisogna pagare anche l’IVA e il bollo virtuale. Non sarà invece necessario pagare le spese notarili per il rogito, che di fatto viene sostituito dal decreto di trasferimento dell’immobile.

Quali sono i rischi di comprare una casa all’asta?

Quando si sceglie di comprare casa all’asta, i rischi non mancano e il più grande è legato al fatto che si potrebbe trattare di un immobile occupato dai precedenti proprietari. Il giudice che assegna la casa a chi se l’è aggiudicata, dispone anche la liberazione dell’immobile eventualmente occupato, ma non è detto che gli occupanti siano collaborativi.

In questo caso si chiede l’intervento di un ufficiale giudiziario e della forza pubblica. L’acquirente che si è aggiudicato l’immobile dovrebbe quindi affrontare la complessa procedura di sfratto, con tutte le difficoltà che comporta.

Un altro rischio potrebbe essere quello di non riuscire a rispettare le tempistiche di pagamento, ad esempio perché la banca non riesce a concludere la pratica del mutuo entro i tempi stabiliti a causa di un imprevisto.

Prima di partecipare all’asta e presentare l’offerta, è buona abitudine far visionare la perizia da un professionista di fiducia, allo scopo di conoscere per tempo eventuali irregolarità. Ad esempio potrebbe emergere l’esistenza di abusi edilizi che non possono essere sanati.

Quali siti o piattaforme utilizzare?

Per trovare l’affare immobiliare da aggiudicarsi all’asta, si può fare riferimento al Portale delle Vendite Pubbliche gestito dal Ministero della Giustizia e ai siti web dei tribunali. È possibile anche consultare alcuni portali specializzati, dove vengono pubblicizzate le aste su disposizione del giudice.

Un’altra via per conoscere le offerte migliori è quella di rivolgersi alle agenzie immobiliari specializzate nelle aste, che riescono ad individuare con facilità l’immobile più adatto in base alle esigenze dell’investitore.

Pro e contro

Il vantaggio principale di comprare casa all’asta è la possibilità di aggiudicarsi l’immobile ad un prezzo inferiore a quello di mercato. Quando l’asta va deserta, in quelle successive il prezzo della casa si abbassa ulteriormente, rendendo l’affare ancora più conveniente.

Quando l’acquisto avviene mediante l’asta, l’acquirente non è tenuto a pagare le spese notarili, mentre la tassazione resta la stessa ed è diversa a seconda che l’immobile sia acquistato come prima o come seconda casa.

Molto spesso si tratta di immobili che vanno ristrutturati o quantomeno tinteggiati, soprattutto nel caso in cui l’intenzione dell’acquirente sia quella di rivenderlo per realizzare un profitto. In quest’ultimo caso si deve tener conto anche della tassazione sulla plusvalenza immobiliare, se non si tratta di prima casa e l’immobile viene venduto dopo meno di 5 anni dall’acquisto.

Anche l’acquirente più scrupoloso che va a visitare più volte l’immobile, dopo che se l’è aggiudicato potrebbe trovarlo in condizioni peggiori rispetto a quelle da lui riscontrate e indicate nella perizia immobiliare.

Conclusioni: comprare casa all’asta conviene?

Per valutare la convenienza dell’acquisto della casa all’asta si devono fare diverse valutazioni, che vanno al di là del prezzo d’acquisto. Queste valutazioni dipendono soprattutto dalla motivazione per cui ci sta comprendo l’immobile, perché qualcuno potrebbe avvicinarsi alle aste immobiliari per cercare una casa da abitare, mentre qualcun altro magari potrebbe cercare tra le aste immobiliari una seconda casa da affittare o rivendere.

Quando si tratta di un vero e proprio investimento che ha lo scopo di realizzare un rendimento, è bene confrontare questo possibile rendimento con quello che si potrebbe ottenere investendo lo stesso capitale nel mercato azionario. I mercati finanziari sono un ottimo termine di paragone per valutare se l’investimento conviene oppure no.

Trattandosi di investimenti poco liquidi e rischiosi, è opportuno valutare anche altre soluzioni per far fruttare il capitale in modo efficiente. Una possibilità è quella di valutare senza impegno un portafoglio d’investimento Moneyfarm, costruito attorno alle tue esigenze e ai tuoi obiettivi finanziari. Per farlo ti basta simulare un portafoglio personalizzato creato sui principi cardine della differenziazione ed efficienza dei costi.

Domande frequenti

Come comprare una casa all’asta?

Il primo passo è quello di leggere con attenzione la perizia redatta dal perito del tribunale. È possibile poi fissare un appuntamento con il custode dell’immobile per visitarlo (anche più volte). Se lo ritiene opportuno, l’aspirante acquirente può presentare un’offerta.

Come funzionano le aste immobiliari?

Il funzionamento è diverso a seconda di asta con incanto o senza incanto. L’asta può svolgersi presso il tribunale oppure per via telematica. Nell’asta senza incanto l’offerta si invia in busta chiusa insieme all’assegno circolare con la cauzione e non sono previsti rilanci.

Quali sono i rischi?

I rischi più frequenti sono legati al fatto che l’immobile potrebbe essere occupato dai precedenti proprietari, oppure potrebbe essere affetto da abusi edilizi che non si possono sanare.